房屋转租要满足什么条件？

　　在我们的生活中，经常面临的问题就是租房，租房就会有转租的问题。那么房屋转租要满足什么条件?房屋转租注意事项是什么呢?跟着湘潭租房频道小编一起来看看吧。

　　(一)转租须经出租人同意，承租期间，承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，叫不合法转租或者违法转租，为无效。对此，《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”　　

     (二)转租期限应当在本租剩余期限之内　　司法解释第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，是说如果出租人与承租人另有约定，在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。不过，这实际上等于本租又约定了新的租赁期间，这样理解更为合适。因此，可以确定转租合同有效的基本条件，一是出租人同意，二是在剩余租赁期间。　　

     (三)出租人的异议权和同意转租的推定　　出租人知道承租人转租而不反对的，司法解释规定了两个规则：　　第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。　　第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。　

 　(四)次承租人可以参加本租发生的诉讼　　转租合同的第三人即次承租人，在本租当事人之间发生争议时，可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝。　　值得研究的是，司法解释把这个规则写在第十六条，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定之后，那么，这个规则仅仅是对此而言，还是对所有的转租的诉讼都适用?按照条文的逻辑，这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中，但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题，因此，次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的，法院应当支持。　

 　(五)承租人拖欠租金次承租人的抗辩权　　承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人起诉要求解除合同，涉及次承租人的转租合同利益。对此，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，可以作为抗辩理由进行抗辩，主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此，出租人不能解除租赁合同。至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交的，因此，超出次承租人应付的租金数额，可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。　　

     (六)次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务　　房屋租赁合同解除以后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人还在占有这个房子的时候，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同之后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务。　　本租合同的当事人是出租人和承租人，而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同，按照合同相对性原则，似乎出租人在只能要求承租人承担义务，无权请求次承租人负担义务。但由于租赁合同已经解除，次承租人占有租赁房屋已经没有法律上的原因，出租人可以直接针对次承租人，请求腾房，支付逾期使用费用。房屋转租合同的效力规定

　　合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：　　

     (一)行为人具有相应的民事行为能力;　　

     (二)意思表示真实;　　

     (三)不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：　

 　1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。　

 　2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。　

　3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

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