物业费作为维护小区公共设施、提供日常服务的重要费用，其收取方式直接关系到业主的切身利益。然而，在新规下，物业费究竟是按套内面积收取还是按合同面积（通常指建筑面积）收取，却成为了不少业主心中的疑惑。其实，新规下物业费通常按合同约定的建筑面积收取，但若合同明确约定按套内面积收取，则依合同执行。

一、常规做法：按建筑面积收取

1.建筑面积的定义：建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等具有永久性顶盖的部分。它涵盖了建筑物的全部范围，能更全面地反映建筑物的规模和价值。

2..按建筑面积收取物业费的合理性：

涵盖公共区域成本：物业服务不仅涉及业主的套内空间，还包括楼内公共区域（如电梯间、楼道、屋顶等）以及小区内的道路、绿化、公共设施等。按建筑面积计费能更全面地覆盖物业服务成本。

行业惯例：长期以来，物业管理行业普遍以建筑面积作为物业费的计算依据，这已成为一种行业通行做法。

成本核算合理性：物业服务企业在进行成本核算时，各项费用（如人员工资、设备维护、绿化养护等）都是基于整个建筑区域来计算的。以建筑面积为基础计费更符合成本分担的合理性。

二、特殊情况：按套内面积收取

1.合同约定：若购房合同或物业服务合同明确规定按套内面积计收物业费，则依合同执行。这种计算方式相对较为直观，业主清楚知道自己是按照实际使用面积付费。

2.特殊小区约定：一些小区可能基于特定情况（如公摊面积较小、物业服务内容较少等）在合同中约定按照套内面积收取物业费。但这属于个别现象，且在实际操作中可能会面临一些争议，如对于共有建筑面积的分摊等问题。

三、新规下的物业费收取原则

1.遵循合同约定：物业费的收取依据通常会在购房合同以及物业服务合同中予以明确约定。业主在购房时应仔细阅读合同条款，明确物业费的计算依据，避免日后产生不必要的纠纷。

2.政府指导与市场调节相结合：不同地区可能根据当地实际情况制定物业费收费标准或指导价。

3.空置房物业费优惠：对于空置房（如已办理房屋交付手续但未入住或未使用的房屋），一些地区制定了阶梯式优惠政策。例如，长沙市规定业主按照物业服务合同约定时间，为空置房缴纳物业服务费时，前24个月按照物业服务收费标准的70%缴纳，从第25个月起按照90%缴纳。

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