安置房因其价格优势，成为许多购房者的选择，但其交易流程复杂、政策限制多，稍有不慎便可能陷入产权纠纷、合同陷阱或资金风险。例如，未满5年的经济适用房私下交易可能被认定无效，未核实共有权人导致合同无法履行，甚至遇到“一房二卖”的欺诈行为……

如何避开这些“雷区”？本文将系统梳理购买安置房的核心注意事项，从产权性质、交易流程到风险防控，提供可落地的操作指南。

一、明确产权性质与权属状态

1..确认房产性质

安置房分为经济适用房和普通商品房两类。经济适用房需满足5年上市交易限制（部分地区为3年），且需补缴土地出让金；普通商品房则无此限制。

要求卖方提供《拆迁安置协议》《房屋所有权证》或《不动产权证书》，核实房产性质及是否可合法交易。

2.检查权属完整性

确认房屋是否为共有财产（如夫妻共有、家庭共有），需所有共有人签署同意出售的书面文件。

若房产被抵押或查封，需解除后才能交易。

二、核实拆迁协议与购房资格

1.审查拆迁协议

确认卖方是否为拆迁协议中的被安置人，且协议中是否明确其拥有该房屋的处置权。

注意协议中是否有限制交易条款（如禁止转让、需政府回购等）。

2.确认购房资格

部分城市对安置房购买者有户籍、社保或居住年限要求，需提前了解当地政策。

若为经济适用房，需符合当地申请条件（如收入、住房面积等）。

三、关注交易流程与合同条款

1.签订详细买卖合同

明确房屋信息（地址、面积、户型）、价款、付款方式、过户时间、违约责任等。

约定产权过户时间节点及卖方配合义务，避免因拖延导致合同无效。

增加“一房二卖”违约条款，如卖方违约需双倍返还定金或赔偿损失。

2.选择安全付款方式

优先通过银行资金监管支付房款，确保资金安全。

避免直接向卖方个人账户转账，保留付款凭证。

3.办理公证或预告登记

若无法立即过户，可办理买卖合同公证或预告登记，防止卖方将房屋抵押或转卖他人。

四、了解税费与政策风险

4.税费承担

安置房交易可能涉及契税、个人所得税、增值税等，需明确由哪方承担。

经济适用房补缴土地出让金的比例（通常为差价的10%-30%）需提前计算。

5.政策变动风险

关注当地拆迁补偿政策、限购政策变化，避免因政策调整导致交易失败。

例如，部分城市规定安置房需满一定年限才能上市，提前交易可能被认定为无效。

五、实地考察与质量验收

1.房屋现状检查

实地查看房屋结构、装修、设施是否完好，是否存在质量问题（如漏水、裂缝）。

确认房屋是否被出租，若存在租赁关系需租客签署《放弃优先购买权声明》。

2.物业与配套核查

了解小区物业费、停车费等费用标准，避免后期纠纷。

确认水、电、燃气等配套是否已开通，产权是否归属买方。

六、特殊情况处理

1.未取得房产证的安置房

此类房屋风险极高，建议谨慎购买。若必须购买，需通过律师审核拆迁协议，并约定高额违约金。

2.继承或赠与的安置房

确认继承手续是否完成，赠与是否经过公证，避免产权纠纷。

七、法律与专业支持

咨询专业律师

审查合同条款、拆迁协议，确保交易合法合规。

协助办理公证、预告登记等手续。

选择可靠中介

优先选择有安置房交易经验的中介机构，避免信息不对称。

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