租房退房时，折旧费是否违法需结合合同约定与法律规定综合判断。若租赁合同中未明确约定折旧费条款，房东擅自收取可能构成违法；若合同有明确约定且条款合法，则需按约定执行。

一、法律依据与核心原则

《民法典》第七百三十三条

租赁期满，承租人应返还符合约定或正常使用状态的租赁物。正常损耗不视为损坏，无需承担赔偿责任。

《民法典》第七百一十条

承租人按约定方法使用租赁物导致正常损耗的，不承担赔偿责任。折旧费本质是“损耗补偿”，但法律未明确支持房东单方面收取。

《民法典》第五百零二条

依法成立的合同受法律保护，但违法条款无效。即使合同约定折旧费，若条款显失公平（如费用畸高），可能被法院撤销。

二、折旧费合法性的具体分析

1. 合同有明确约定

合法情形：若合同明确约定折旧费计算方式（如按年限分摊）、支付条件，且条款公平合理，则承租人需按约支付。

风险点：若条款显失公平（如要求承租人承担全部折旧），承租人可主张调整或撤销。

2. 合同无约定

违法情形：房东无权单方面收取折旧费。正常损耗是租赁物的自然属性，租金已包含使用成本。

例外：若承租人因使用不当导致租赁物损坏或价值贬损（如故意破坏家具），需按《民法典》第七百一十一条赔偿损失，但此为“损坏赔偿”，非“折旧费”。

三、司法实践与判例支持

安徽新闻网案例：租客退租时，房东要求支付能正常使用的家具“折旧费”，法院驳回诉求，认定正常损耗无需赔偿。

澎湃新闻案例：房东以“清洁不达标”为由扣押金，法院支持合理清洁费用，但驳回“过度清洁”要求，强调出租人需容忍正常损耗。

四、消费者权益保护建议

签约前：

仔细审查合同条款，拒绝不合理的折旧费约定。

对房屋及设施现状拍照、录像留存，避免退房时争议。

退房时：

与房东共同检查房屋状态，确认损耗范围（区分正常损耗与人为损坏）。

拒绝支付无合同依据的折旧费，要求房东出具书面收费明细。

争议处理：

协商：优先通过沟通解决，可签订书面协议明确责任。

投诉：向12345热线或街道办投诉，主张维护合法权益。

诉讼：若协商无果，可向法院起诉，要求返还非法收费。

五、风险提示

“折旧费”与“损坏赔偿”的区别：

折旧费：针对租赁物自然损耗，通常无法律依据。

损坏赔偿：针对承租人过错导致的损失，需按实际损失赔偿。

警惕“格式条款”：部分房东利用合同模板强行约定折旧费，承租人可主张条款无效。

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