二手房交易中的增值税及附加税的计算方式，主要取决于房屋是否满足一定的条件，如房屋的性质（普通住宅还是非普通住宅）、持有时间（是否满2年）等。以下是对二手房交易增值税及附加税计算方式的详细解析。

一、增值税的计算

普通住宅

满2年：免征增值税。

不满2年：按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.6%）征收，其中5%为二手房的增值税率，0.6%为附加税率；或者按照计税价×5%征收（不考虑附加税）。

非普通住宅

满2年：按照差额（核定价格-购入价）÷1.05×（5%+0.6%）征收，其中5%为二手房的增值税率，0.6%为附加税率。

不满2年：同样按照全额征收，计算方法与普通住宅不满2年的情况相同。

二、附加税的计算

附加税是基于增值税而产生的，其计算公式为：附加税=增值税×税率。附加税通常包括教育费附加、地方教育费附加和城市建设税，具体税率如下：

教育费附加：3%

地方教育费附加：2%

城市建设税：根据房屋所在地区不同，税率也有所不同，通常为街道7%、镇5%、其他1%。

三、注意事项

计税基准价的确定：在计算增值税时，计税基准价通常取房管局备案价×区域系数与实际成交价中的较高者。

免征条件的升级版：在某些地区，免征增值税的条件可能更为严格，如契税完税时间需满3年、产权登记为唯一生活住房且交易前6个月无租赁备案记录等。

相关证明材料的准备：在申请免征增值税时，购房者需要准备相关证明材料以证明房屋满足免征条件。

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