一般来说，商品房在预售之前是需要进行备案登记的，商品房预售登记是有一定效力的，可以保障双方的利益。但很多人对于商品房预告登记不是很理解，今天湘潭房产网小编详细整理了什么是商品房登记预告，商品房预售登记的作用，一起来看下吧。

什么是商品房登记预告

1、根据规定，预告登记制度作为不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定;而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。

2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性;而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。

3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率;而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有行政强制性。

4、预告登记制度适用的范围更为广泛，根据规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记;而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

商品房预售登记的作用

1、备案具有准物权效力：登记之前基于买卖合同享有债权，在登记后则享有对未来建成商品房的准物权，具有对抗第三人的效力。

2、具有物权效力：类似于预告登记，可以对抗第三人。

3、不具有物权效力：仅起备案的作用，不会产生对抗第三人的效力，不具备债权保全的对抗效力。

4、商品房预售登记至少能对抗一房二卖中的后买者，即如果商品房预售登记已经备案，如果开发商又将房屋出售给第三人的，而且办理了房屋过户手续，我认为这个第三人就不能是认为善意不知情的第三人，从而不受法律保护，先买受人可以申请撤销该房屋过户行为。